سرقفلی چیست؟
سرقفلی به معنای گشودن قفل است که مستاجر با پرداختن حقی ،قفل مغازه را باز می کندیعنی حقی است که کاسب پیدا می کند ودر واقع وجهی است که مالک در ابتدای اجاره دادن ملک تجاری به جز مال الاجاره از مستاجر می گیردومستاجر به واسطه آن در اجاره کردن محل کسب بر دیگران برتری دارد.سر قفلی به سه عامل بستگی دارد1-میزان پرداختی
2-محل مورد اجاره3-نوع استفاده از ملک .که تعیین مبلغ بر اساس عرف است یا توافق
هم اکنون مطابق قانون وعرف لفظ سرقفلی مورد استعمال است ، اینک در موضوع سرقفلی املاک تجاری قانون به قراردادهای خصوصی میان افراد احترام گذاشته وهمچنین تعاریف و راهکارهای عرف را بعد از قرارداد تعیین کننده قلمداد نموده است .مثل اینکه مالک، ملک تجاری خود را در قبال دریافت مبلغی تحت عنوان سرقفلی به مستاجر وا گذار می نماید و مستاجر می تواند در ازای گرفتن مبلغی ،ملک را به دیگری واگذار نماید مگر در ضمن عقد اجاره این اجازه به مستاجر داده نشده باشد که بتواند آن را به دیگری واگذار نماید .
همچنین ممکن است به استناد قانون ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که عین مستاجره در تصرف مستاجر است مالک حق افزایش اجاره بها را ندارد در این صورت مستاجربا قبول این شرط می تواند از اجاره دهنده (موجر)مبلغی تحت عنوان سرقفلی دریافت نمایدو همینطور مالک با قرار دادن شرطی متعهد میشود همه ساله فقط در ازای دریافت اجاره متعارف مورد اجاره را به مستاجر خود اجاره بدهد که متقابلا مستاجر با ارائه یک راهکار،وآن اینکه می تواند برای اسقاط چنین شرطی با تخلیه ملک موصوف مبلغی را به عنوان حق سر قفلی مطالبه و دریافت نماید.
درصورت عدم کفایت عرف و نقص قرارداد فی ما بین و ایجاد تعارض و اختلاف حاصله میان افراد برچگونگی دریافت حق سرقفلی ومسائل مرتبط دادگاه حل و فصل می نماید.
در موارد زیر (مطابق قانون سال76)حکم فسخ اجاره توسط دادگاه صادر میشود:
1- عدم تطابق عین مستاجره با اوصاف قید شده در قرارداد
2-خارج شدن ملک موصوف از انتفاع وغیر مقدور بودن یا برطرف ننمودن عیب حادث ویا اینکه مورد اجاره در معرض خراب شدن بوده وسلامت مستاجر را به خطر اندازد.
3-در صورتی که مستاجر فوت نماید وتمام وراث موافق فسخ قراردادباشند.
4-در موردی که مستاجر بدون داشتن حقی ملک را از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار دیگری قرار دهد فسخ اجاره یا دستور تخلیه او صادر می شود.
5- در صورتی که محل کسب برخلاف منظوری استفاده گردد که در قراردادقید شده است.
در موارد زیر(مطابق ماده 15 سال 56 )پس از انقضای مدت اجاره تقاضای تخلیه مورد اجاره با اجازه دادگاه صورت می گیرد:
1-تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید2-تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر3-در صورتی که محل کسب یا پیشه مناسب برای سکنی هم باشد ومالک برای سکونت خود یا اولاد یا والدینش درخواست تخلیه نماید.
وهمینطورمطابق ماده 19 همین قانون ،در صورتی که مستاجر محل کسب وپیشه حق انتقال به غیر را داشته باشدمی تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری منتقل بنماید.هر گاه اجاره نامه ای ما بین طرفین تنظیم نشده ومالک راضی به انتقال غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره ،حق کسب و پیشه مستاجر را بپردازد ،در غیر اینصورت مستاجر می تواند برای تنظیم انتقال به دادگاه مراجعه نماید،ودادگاه پس از بررسی حکم به انتقال منافع به غیر که می بایست در دفتر خانه تنظیم سند رسمی صورت پذیرد را صادر می نماید ورونوشت آن رابه دفتر خانه تنظیم سند ارسال می نماید.در صورتی که مستاجر بدون رعایت موارد فوق محل کسب وپیشه را به دیگری انتقال دهد ،مالک(موجر) وی را تخلیه نموده ونصف حق سر قفلی را به وی می پردازد.
ما به شما پیشنهاد می نماییم که قبل از تنظیم قرارداد اجاره مشاوره حقوقی با وکیل متخصص داشته باشید چرا که غالب دعاوی قرارداد اجاره ناشی از ایرادات موجود در قرارداد است به تعبیر دیگر تنظیم قرارداد توسط افراد غیرمتخصص است.
